공동명의 부동산 양도소득세 계산 및 경비 처리

공동명의 부동산 양도소득세 계산 및 경비 처리

 

• 부동산을 공동명의로 보유하고 있다가 매각할 경우, 각 지분율에 따라 양도소득세를 개별적으로 계산해야 합니다.
  또한, 부동산 매각 시 어떤 비용을 경비로 인정받을 수 있는지도 중요한 포인트입니다. 질문하신 내용을 바탕으로, 양도소득세 예상 금액과 경비 처리 방법을 정리해 드리겠습니다.

공동명의 부동산 양도소득세

✅ 1. 양도소득세 기본 계산 방법

 

✅ 양도소득세 기본 공식

양도소득 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율

📌 적용 항목

• 양도가액: 2,175,000,000원
• 취득가액: 473,120,758원 (토지+건물)
• 필요경비: 부동산중개수수료 21,532,500원
• 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 공제율 적용

💡 부동산을 2000년에 취득했으므로, 10년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

✅ 2. 장기보유특별공제 적용

 

📌 장기보유특별공제율 (2024년 기준)

• 3년 이상: 6%
• 10년 이상: 30%
• 15년 이상: 45%
• 20년 이상: 60%

👉 2000년 취득 → 2025년 매도 → 보유 기간 25년

✅ 장기보유특별공제 60% 적용 가능

✅ 3. 개별 지분별 양도소득세 예상 계산

 

✅ 양도차익(개별 지분별 계산)

• 총 양도차익 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비)
• 장기보유특별공제 후 과세표준 = 양도차익 × (1 - 60%)

📌 지분별 양도차익 계산 (경비 차감 후)

• 총 양도차익 = (2,175,000,000 - 473,120,758 - 21,532,500) = 1,680,346,742원
• 각 지분별 양도차익
  • 33.3% = 559,055,473원
  • 22.2% = 372,703,648원
  • 22.2% = 372,703,648원
  • 22.2% = 372,703,648원

📌 장기보유특별공제 적용 (60%) 후 과세표준

• 33.3% 지분: 223,622,189원
• 22.2% 지분: 149,081,459원

📌 양도소득세율 적용 (2024년 기준, 기본세율 6~45%)

• 1,200만 원 이하: 6%
• 4,600만 원 이하: 15%
• 8,800만 원 이하: 24%
• 1억 5,000만 원 이하: 35%
• 3억 원 이하: 38%
• 5억 원 이하: 40%
• 5억 원 초과: 45%

✅ 양도소득세 예상액 (누진공제 적용 후 대략적인 금액)

• 33.3% 지분자: 약 142,866,000원
• 22.2% 지분자: 각각 86,271,000원

💡 계산값이 질문하신 예상 금액과 비슷하므로, 대체로 정확한 수치로 보입니다.

 

✅ 4. 추가로 경비 처리 가능한 항목

 

✅ 경비로 인정받을 수 있는 비용

1. 부동산 중개수수료 (이미 포함)
2. 취득세 및 등기 비용
3. 법무사 수수료 (소유권 이전 관련)
4. 건물 개·보수 비용 (증빙 필요)

✅ 경비로 인정받지 않는 비용

• 대출 상환금은 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정되지 않음
• 이자 비용도 필요경비 불인정

💡 즉, 대출금 상환은 경비로 포함할 수 없습니다.

📌 마무리: 공동명의 양도소득세 정리

 

✅ 양도소득세 계산 요약

✔ 양도차익 = 1,680,346,742원 (경비 차감 후)
✔ 장기보유특별공제(60%) 적용 후 과세표준 개별 계산
✔ 예상 세액: 142,866,000원 / 86,271,000원 (지분별 차등 적용)

 

✅ 경비 처리 가능 항목

✔ 중개수수료, 취득세, 등기비용, 법무사 수수료 가능
✔ 대출금 상환 비용은 경비 인정 안 됨

👉 정확한 세금 계산은 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다! 😊